Depois da Even (EVEN3) conseguir atrair investidores para uma emissão privada de ações da ordem de US$ 150 milhões, foi a vez da Rossi Residencial (RSID3), uma das grandes do setor, voltar a amealhar recursos no mercado. A empresa captou R$ 40 milhões com a emissão de uma única debênture de 36 meses (três anos). Vai pagar a variação do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI) mais 3,5% ao ano sobre o valor de face. O coordenador-líder foi o Banco Votorantim. Em comunicado, a Rossi afirmou que com a operação procurou “incrementar a posição de caixa”, assegurando mais “conforto durante um eventual cenário de contração de crédito”. Entre linhas corporativas e de crédito imobiliário dos bancos, a Rossi Residencial possui cerca de R$ 3 bilhões. “A companhia vai pagar caro por esses R$ 40 milhões. Mas é melhor captar pagando caro que não captar”, afirma Thiago Zancaner, analista de construção da Neo Investimentos. “Esses R$ 40 milhões não representam muito. A Rossi ainda sofre com a desconfiança do mercado, já que não possui um caixa tão confortável como Gafisa (GFSA3) e Cyrela (CYRE3)”, afirma analista de construção de um banco brasileiro, que prefere não se identificar. Após atravessar 2007 com ganhos superiores aos de Gafisa e Cyrela, as ações da Rossi apresentam desempenho inferior ao das concorrentes este ano. Além da crise externa, que prejudica todo o setor, a companhia sofre com a desconfiança dos investidores, após apresentar queda forte da margem bruta no segundo trimestre. Este ano, o papel da Rossi amarga queda de 70,66%, ao passo que Cyrela cai 17,18% e Gafisa, 26,6%. No primeiro semestre, os lançamentos da Rossi somaram Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,4 bilhão. O guidance de lançamentos da companhia para este ano gira entre R$ 2,350 bilhões e R$ 2,650 bilhões ou seja, a empresa tem de lançar pelo menos mais R$ 1 bilhão durante este segundo semestre. A maioria dos analistas consultados pela Agência Leia durante as últimas semanas vê grandes possibilidades de que a Rossi rebaixe o guidance deste ano e de 2009. “Dificilmente a companhia vai cumprir o guidance atual. Parece que eles estão esperando até o último minuto para ver se conseguem lançar o prometido este ano”, afirma a Planner Corretora. Um dos segredos do sucesso de um empreendimento é a escolha do momento do lançamento. Lançar apenas para cumprir o guidance, avalia a Planner, pode fazer com que o estoque de unidades atinja um volume indesejável. Fundada em 1980, a Rossi possui capacidade de execução comprovada, mas pode acabar ficando sem fôlego financeiro para entregar aos investidores a histórica de crescimento prometida. “O segundo trimestre foi mais forte que o primeiro, mas a companhia apresentou queda inesperada da margem bruta, o que assustou os investidores”, afirma a corretora. Um analista de um grande banco, que prefere não se identificar, segue a mesma linha e acredita que a Rossi pode encontrar dificuldades para cumprir o guidance tanto deste ano como para 2009. Para o analista, contudo, a redução dos lançamentos previstos é a solução mais adequada para as empresas que possuem pouca disponibilidade de recursos. Ao reduzir o guidance, a companhia mantém a saúde financeira e pode realizar os lançamentos conforme o “termômetro” das vendas. O negócio de incorporação gira em torno de 24 ou 36 meses. No momento, a maioria das companhias que realizaram IPOs entre 2006 e 2007 encontra-se em período de forte desembolso de recursos. Começarão a apropriar recursos com mais força em 2009 e terão fluxo de caixa positivo em 2010. “Até lá, o mercado de capitais pode estar novamente aberto. As empresas que conseguirem sobreviver ao movimento de consolidação podem se preparar para um novo ciclo de crescimento”, afirma o analista. “A Rossi é mais candidata a consolidadora que consolidada, mas precisa atravessar essa fase turbulenta.” Para Zancaner, da Neo Investimentos, as dúvidas em torno da capacidade da Rossi de entregar do guidance para este ano e 2009 são exageradas. Em sua avaliação, a incorporadora possui um grau de endividamento pequeno e uma velocidade de vendas saudável, o que garante apropriação de contingente relevante de receitas mais a frente. “Eu tinha a impressão de que a situação de caixa era meio apertada, mas conversando com a empresa verifiquei que há condições de cumprir o guidance”, afirma Zancaner. O analista da Neo Investimentos afirma que, dos R$ 3 bilhões em linhas de crédito à construção, já foram utilizados R$ 1,2 bilhão. Há, portanto, ainda R$ 1,8 bilhão disponíveis para novos empreendimentos. O custo médio de construção equivale geralmente a 50% do VGV do empreendimento, que envolve a compra e regularização do terreno e despesas de marketing e vendas. As linhas bancárias podem ser utilizadas para financiar até 80% da fase de construção. Ou seja, a Rossi tem financiamento de 80% para metade do valor de seus projetos. Como já possui os terrenos necessários, precisa ter recursos em caixa para arcar “apenas” com os 20% restantes e as despesas de marketing e comerciais, durante o lançamento. “Com essas linhas, a empresa consegue lançar até R$ 5 bilhões. Dá para cumprir o guidance deste ano e de 2009″, afirma Zancaner. Uma parte dos 20% necessários virá da apropriação de receitas das vendas de edifícios já em fase final de construção. Zancaner avalia a velocidade de vendas das companhias comparando os lançamentos dos últimos quatro trimestres com as vendas em igual período. O objetivo é verificar não apenas as vendas dos lançamentos mais recentes, mas também do estoque de imóveis, relacionados a empreendimentos lançados em trimestres anteriores. As três primeiras colocadas, pelo quesito, são a PDG Realty (PDGR3), a Cyrela Brazil Realty (CYRE3) e a Rodobens Negócios Imobiliários (RDNI3). “A Rossi também tem uma velocidade de vendas bastante saudável, um pouco abaixo de 70%”, diz Zancaner. “Os fundamentos da Rossi são bons. O que está pesando mais para o mercado é que a empresa já tem um histórico de falha de comunicação. Os investidores já estão mais calejados”, acrescenta. A Rossi abriu capital em 1997 amealhando US$ 100 milhões na BM&FBOVESPA e na Bolsa de Nova York (Nyse). Voltou ao mercado em 2006, no início da onda dos IPOs. Não se trata, portanto, de uma novata no mundo das companhias de capital aberto. Além da emissão da debêntures de R$ 40 milhões, na semana passada a companhia também anunciou a troca do diretor financeiro e de Relações com Investidores e de dois membros independentes do conselho de administração. Segundo a companhia, a saída do diretor deveu-se a motivos pessoais. Já a troca dos conselheiros faz parte de um ” plano de ações na área de governança corporativa”. A Rossi contratou a consultoria Mesa Corporate Governance para atuar na reavaliação das práticas de governança, reestruturação do conselho de administração e do regulamento interno. “A companhia está tentando reconquistar a confiança do mercado para manter os planos de crescimento. Passada a turbulência externa e a fase de consolidação, a Rossi pode voltar a ser uma das preferidas dos investidores”, afirma o analista que prefere não se identificar.